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广西十一选五历史开奖结果查询 www.tnyij.com  和君產城發展研究中心·產城原創系列

 作者:和君集團高級合伙人 和君產城發展研究中心主任 彭銳

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2018年,在一片可能成為“灰犀牛”的質疑聲中,高杠桿、高周轉已經成為陳詞濫調,“城市更新”成為中國房地產業最高頻、最高調的熱詞。政府、資本、開發商還包括相關的各類服務機構,終于又找到了一個同頻共振的方向,它擁有美好未來,擁有詩和遠方

城市更新——不僅有詩和遠方,還有眼前的茍且

城市更新(UrbanRegeneration)是一個外來詞,在上世紀五六十年代在西方國家正式提出來。

 

西方城市更新興起的背景有二:一是城市傳統產業(包括工業、港口運輸業等)的衰落;二是城市化發展到一定階段后出現了大城市病。這兩大誘因導致城市中心人口外移,出現產業空心化、貧民窟化、生活環境惡化等一系列問題。為了重振城市,推動城市可持續發展,城市更新提上了歷史日程。在中國,一二線城市的發展也正在或即將進入這一城市發展階段,從這個意義上說,城市更新是城市化中下一輪的大機會,筆者非常認同。

 

然而,這樣的機會如何才能更好的把握?是傳統開發商的菜嗎?用過去開發新區的手法,簡單移植到城市更新這個新風口可行嗎?

圖:倫敦東區的金融中心


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城市更新的行業特質——眼前的茍且


如果我們拋開那些詩和遠方的美好暢想,沉下心來總結國外的過往經驗以及深圳等國內城市的先行案例,會發現城市更新有著與傳統開發完全不同的鮮明特點,可以說是完全不同的行業特質。


特征一:多利益主體博弈

城市更新項目都是基于舊城區已有項目的?;?、改造和改建,這就意味著,除了投資商、開發商和政府,被更新項目的業主(業主的群體本身可能很復雜)和相關利益方如項目空間的各類使用者、經營者,還包括更新項目周邊的社區牽涉的各類利益方,他們均是利益相關者。這里面不僅包含復雜的土地用途變性、規劃變更等土地建設問題,還涉及到圍繞各利益方的各類權利、利益的調整問題。

 

在國際上,往往要由政府或NGO等有公信力的社會組織全程參與,通過包括多方溝通會、聽證會、方案征集會、方案公投等多種方式來尋找各利益方的平衡點。國內,由于相關法律法規缺乏,社會力量薄弱,利益主體復雜的項目幾乎都很難推進,這使得可運行的城市更新項目大幅減少。


特征二: 多目標訴求

利益主體多元直接導致城市更新必須滿足不同主體的訴求,最終形成了多目標訴求的特征。這些常見的訴求包括,政府要求產業振興、城市文化的傳承發展(或稱為城市復興),投資人要求投資收益,原來的業主方希望坐地起價狠撈一筆,原來的經營方、使用方希望自己的業務能通過更新得到升級或者更好的發展,周邊的居民則希望通過城市更新改善環境,提升本社區的價值。


多目標訴求給項目在制定方案時帶來了很大的難度,能不能找到滿足多元目標的項目方案成為城市更新項目能否順利實施的前提條件。


 特征三:項目周期長

前兩個特征決定了,項目在前期耗費的時間通常很長。在國外,一個城市更新項目在方案論證階段往往要花幾年甚至十年以上的時間,除了要搞定各利益方的各種訴求,還要應對在這期間相關政策、社會經濟變遷和房地產市場變化等因素對項目帶來的影響,有些項目,發力幾年,政策可行了,釘子戶沒有了,結果經濟不可行了、市場不可行了。按照傳統房地產高周轉的邏輯,開發商有這樣的耐心和心理準備嗎?

 圖:歷時17年的六本木之丘

 

特征四: 開發成本高

城市更新項目基本位于大都市的都心位置,土地整理的成本必然很高,漫長的開發周期增加了項目的資金成本,此外,為了滿足多元利益訴求,項目開發中必然還要在公共設施、城市環境及歷史文化?;さ確矯嬙度氬環瞥殺?,這些都推高了項目的綜合成本。


特征五:多資金來源

城市更新往往并非純市場化項目,不能簡單按照開發利潤最大化的原則操作??⒛諶葜型緇峁媸糶?,好的開發能夠極大改善周邊環境、提升周邊的土地價值,甚至帶動整個城市區域的發展。從國外的很多項目看,往往都有政府補貼投入,此外一些社會公益資金也會積極參與。由于周期很長,開發商除了自有資金和一些短期銀行資金,還必須想辦法獲取長周期資金。這就需要開發主體能夠架構復雜的投資結構,具備良好的資本運作和資金整合能力。甚至,由于項目的社會外部性特征決定了,開發主體常常是NGO組織而不是開發商,開發商更多只能扮演專業操盤角色。

 

特征六:多重功能和產業聚集

城市更新的項目成本既然很高,要想獲利,除了在資金來源上盡可能吸納政府補貼及對盈利要求很低的社會公益基金外,最重要的是要提升新項目的價值。除了單純的功能升級,如工廠轉為辦公,住宅轉為公寓等以外,隨著消費升級和技術進步,未來城市空間將像多重功能疊加轉變,即在同一空間中疊加更多功能。


最典型的就是方所書店,它能夠承受較高的租金,本質它已經不僅僅是一個書店,還增加了交流、展示、藝術欣賞、文創等多重功能,變成了設計師向社會公眾表達和傳遞思想的場所。只有這種多功能融合產生的疊加價值才能創造更大的項目價值。在這些功能的背后則是產業的整合與聚集。多重功能、產業聚集,看起來很美好,但是這對運營者的考驗相較傳統的地產開發,難度增大了多個數量級。

  

圖:方所青島店


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 欲攬瓷器活,先煉金剛鉆


上述六大特征表明,城市更新這塊骨頭雖香卻不好啃。欲攬瓷器活,先煉金剛鉆。摩拳擦掌的企業和機構先把眼前的茍且搞定了是當務之急。


第一,明確自己參與城市更新的角色定位

城市更新的復雜性意味著,單一主體、單一能力都是搞不定的。這里面至少有這么幾個角色缺一不可:政府及項目統籌協調者、開發建設機構、投資人、運營商、專業服務商、資產管理機構。這其中,多元利益要求政府不可缺位,而價值實現主要依靠功能設計、產業生態的營造和運營,所以運營商和專業服務商也至關重要,最后,如何聚合資金,需要基于項目的資產管理對接資本市場,資產管理角色也不可或缺。在這里面,傳統開發商如果不提升自己的能力,單純做開發建設機構,是最容易被替代的,對項目發展方向和利益分配也很難有多少話語權。


第二,審視自身能力與城市更新的要求進行匹配

一個城市更新項目一般需要城市設計、產業聚合、金融整合、資產管理、社會公關等多重能力,這是一個標尺,每個要進入這一領域的企業都應該量一量自己的斤兩,看看自己究竟哪些能力能夠勝任城市更新的要求,觀差顯差,再根據自己的角色定位要求去有意識有目的補強能力,整合合作資源。


第三,調整資金結構,重構商業模式

周期長,資金多元,項目復合程度高都意味著,快周轉高杠桿的資金模式和商業模式與城市更新項目是格格不入的,如果不調整,用一句戲謔語:必然會自己挖坑把自己埋了。


第四,精選項目,事前算贏

城市更新能否成功受很多因素影響,在決策階段最重要的考慮就是政策、博弈成本、開發周期和市場預期。城市更新項目的政策研究、更新成本和開發周期的估算比一般開發項目要難得多。這就要求企業必須準備充足的時間,借助專業機構把前期的工作做扎實,考慮各種意外和不利情況,把帳算明白,做到事前算贏。

圖:成都東區音樂公園


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 尾聲

 

從大規??⒌匠鞘懈?,如同工業領域標準化的大規模生產到定制化的柔性制造,未來的城市化將是一個更加精細化、個性化的城市發展時代。任何業務都是時代的業務,任何企業都是時代的企業,時代變了,我們的思維、我們的身段也要隨之改變。


城市更新很美好,但詩和遠方只留給懂她并愿意為之改變的人。

 

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